Peut-on construire sur une servitude de propriété ou de service public ?

Écrit par Lee Wallender | Revu par Johnathan Brewer

Vous avez peut-être une servitude sur votre propriété et elle peut limiter ce que vous pouvez construire dans cette zone.Les servitudes peuvent rester là tranquillement, sans vous affecter pendant des années ou des décennies. Puis, lorsque vous décidez d’agrandir votre maison, de construire une annexe, de creuser une piscine ou d’ériger une clôture, vous découvrez qu’une servitude légale traverse votre propriété.Pouvez-vous construire sur le type de servitude le plus courant, une servitude d’utilité publique ? Pouvez-vous construire une clôture en travers d’une servitude ? Dans l’affirmative, serez-vous un jour contraint de démolir l’un des éléments que vous avez construits ?

What a Property Easement Is

Les servitudes sont des désignations juridiques qui permettent à des personnes ou à des entités d’utiliser des parties de votre propriété (pour construire ou pour l’accès physique), même si vous êtes toujours propriétaire du terrain et que vous avez techniquement le droit d’y construire. La personne ou l’entité qui est autorisée à le faire est appelée le domaine dominant ; vous êtes le domaine servant.Les servitudes de propriété se présentent sous de nombreuses formes. Il existe des servitudes d’utilité publique qui permettent l’installation d’égouts et de conduites de gaz. Il existe des servitudes de passage qui permettent l’accès à votre propriété sous la forme d’une petite route ou d’une allée. Ces servitudes (et d’autres) s’inscrivent dans un contexte où le public, les organismes publics et les sociétés de services publics ont accès à votre propriété, mais où vous en restez le propriétaire. Ces servitudes (et d’autres) font partie de ce contexte où le public, les agences gouvernementales et les entreprises de services publics ont accès à votre propriété, mais où vous en restez le propriétaire. Par exemple, si vous êtes réellement propriétaire de votre maison et de votre terrain, comment quelqu’un peut-il revendiquer votre propriété à perpétuité ? C’est là que réside le problème principal. Vous êtes bel et bien propriétaire de votre bien. Mais en raison d’un intérêt public supérieur – un peu comme dans le cas des actions en domanialité éminente – vous êtes tenu de céder une partie de votre terrain pour servir cet intérêt.

Comment savoir si vous avez une servitude

La plupart des propriétaires devraient déjà savoir que leur propriété contient une servitude, car cela devrait être indiqué dans les titres de propriété lors de l’achat de la maison. Si vous ne trouvez pas vos titres de propriété, consultez la section « tax assessor » du site web de votre comté… Il est probable que vous y trouverez des documents relatifs à votre propriété, y compris des servitudes.

7 servitudes de propriété qui peuvent vous concerner

Il existe de nombreux types de servitudes, mais beaucoup n’ont aucune incidence sur les propriétaires de biens résidentiels. Seuls certains types de servitudes peuvent concerner un propriétaire qui souhaite construire ou rénover.

• Servitudes d’utilité publique (sous le sol) : Les collecteurs d’eaux pluviales, les conduites principales d’égouts sanitaires ou les conduites de gaz naturel passent fréquemment à travers et sous les propriétés privées. Une servitude d’utilité publique peut vous concerner si le domaine dominant (ou l’utilité publique) a besoin d’accéder à la zone située sous une structure que vous avez peut-être construite, comme une clôture ou une tiny house.
• Utility easements (Above ground) : Les lignes électriques ou les lignes téléphoniques passent également sur des propriétés privées. Vous pouvez être concerné par une servitude de surface car vous devrez accorder à l’entreprise de service public l’accès à votre propriété pour entretenir les lignes.
• Servitudes de trottoir : Les servitudes de trottoir sont le type de servitude le plus courant, celui que d’innombrables propriétaires ont sur leur propriété. Même si un trottoir n’est pas physiquement en place, vous pouvez toujours avoir une servitude de trottoir en place sur le papier. Vous pouvez être tenu d’entretenir le trottoir (même si vous ne l’avez pas construit) en enlevant la neige, la glace et d’autres obstacles.
• Servitudes de passage : Dans le cas d’une servitude de passage, le scénario typique est celui où le propriétaire d’un lot profond subdivise le lot en deux, un à l’avant et un à l’arrière. Vous construisez votre propre maison sur un lot et vendez l’autre lot. L’acheteur construit une maison sur l’autre lot. Pour que le résident du lot arrière puisse y accéder, une servitude de passage doit être mise en place.
• Les servitudes d’impasse ou de plage : Les servitudes de cul-de-sac ou de plage courent généralement le long de la limite latérale d’une propriété et permettent au public d’accéder à une zone située au-delà de votre propriété, comme une plage, un parc, ou simplement comme un raccourci.
• Conservation easements : Une servitude de conservation peut être une ceinture verte ou un parc longeant votre propriété.
• Les servitudes de vue : Les servitudes de vue sont de plus en plus courantes car les collectivités prennent conscience de la valeur des lignes de vue. Une servitude de vue peut donner à votre voisin le droit de jouir d’une vue sur le littoral sans que vous ne bloquiez la vue en construisant votre maison, en plantant des arbres ou en ajoutant d’autres obstructions. L’acte de garantie de votre maison doit comporter une annexe qui précise les conditions de la servitude. Les documents renvoyés par la société de titres comporteront votre acte de garantie et les pièces jointes.

View Easements

Pouvez-vous obliger un voisin à abattre un arbre pour avoir une meilleure vue ? Les servitudes de vue ne sont pas rétroactives. Mais dans quelques cas, des propriétaires plaignants ont légalement forcé leurs voisins à couper des arbres sur leur propriété parce qu’ils bloquaient la vue du plaignant.

Peut-on construire sur une servitude ?

Oui, vous pouvez généralement construire sur une servitude de propriété, voire une servitude d’utilité publique. Pourtant, si la tranquillité d’esprit prime sur tout le reste, ne pas construire sur cette servitude est la meilleure solution. Le domaine dominant qui possède la servitude peut avoir besoin d’y accéder. Dans ce cas, il peut être nécessaire d’enlever n’importe quoi, de l’ajout d’une maison aux clôtures, aux arbustes et aux jeux d’enfants.

Tip

Vérifiez toujours auprès de votre municipalité locale que votre projet de construction sur une servitude de propriété n’empiète pas sur les points d’accès nécessaires ou les limites de la propriété.

Peut-on construire une clôture sur une servitude ?

Oui, dans la plupart des cas, vous pouvez construire une clôture sur une servitude. Les propriétaires qui le font doivent s’attendre à ce que leur clôture soit arrachée par un propriétaire dominant (une société de services publics, par exemple). Quelques sociétés de services publics déclarent que, par courtoisie, elles feront de leur mieux pour reconstruire la clôture.

Peut-on installer des jacuzzis et des piscines sur des servitudes ?

Il est possible d’installer un jacuzzi, une piscine encastrée ou une piscine hors sol sur une servitude. Les piscines creusées sont plus problématiques, non seulement parce qu’elles ne peuvent pas être facilement enlevées, mais aussi parce qu’elles peuvent interférer avec les servitudes souterraines. La plupart des piscines creusées sont suffisamment profondes pour interférer avec les canalisations municipales qui passent par les servitudes. Les piscines creusées peuvent avoir jusqu’à 8 pieds de profondeur ; les canalisations municipales sont enterrées à 12 pieds ou plus. Il ne serait pas sage d’installer un spa ou une piscine hors terre sur une servitude.

Peut-on planter des arbustes et de l’herbe sur les servitudes ?

Les arbres et autres végétaux importants ne doivent pas être plantés sur les servitudes.Un scénario courant : vous avez un jardin hors sol planté sur une servitude, recouvrant le regard de la conduite d’égout. Les ouvriers accèdent régulièrement à ce regard, en contournant les plantations. Les arbustes ne sont enlevés que dans les zones clés.